19 Kasım 2017 - Pazar
Basın Duyuruları
Anasayfa » Sözleşmeler Hukuku » Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2011/14-408

K. 2011/402

T. 8.6.2011

• GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( Tapu İptali ve Tescil , Miras bırakanın Katılması veya İzni Olmaksızın Bir Mirasçının Henüz Açılmamış Bir Miras Hakkında Diğer Mirasçılar veya 3. Bir Kişi İle Yapacağı Sözleşmeler Geçerli Olmadığı )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı , Mirasbırakanın Katılması veya İzni Olmaksızın Bir Mirasçının Henüz Açılmamış Bir Miras Hakkında Diğer Mirasçılar veya 3. Bir Kişi İle Yapacağı Sözleşmeler Geçerli Olmadığı )

• MİRASÇININ YAPACAĞI SÖZLEŞMELER ( Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil , Mirasbırakanın Katılması veya İzni Olmaksızın Bir Mirasçının Henüz Açılmamış Bir Miras Hakkında Diğer Mirasçılar veya 3. Bir Kişi İle Yapacağı Sözleşmeler Geçerli Olmadığı )

818/m.11, 22, 213

1512/m.60, 89

4721/m.677,678

6098/m.29,237

ÖZET : Dava, “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi” başlıklı belgeye dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki sözleşmenin mirasçılar arasındaki sözleşmeleri düzenleyen T.M.K.nun 677.maddesine göre geçerli olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur. Aynı “Kanunun Mirasın Açılmasından Önce Yapılan Sözleşmelere” ilişkin hüküm içeren 678. maddesine göre; mirasbırakanın katılması veya izni olmaksızın bir mirasçının henüz açılmamış bir miras hakkında diğer mirasçılar veya 3. bir kişi ile yapacağı sözleşmeler geçerli değildir. Böyle bir sözleşme gereğince yerine getirilmiş olan edimlerin geri verilmesi istenebilir. Buna göre, adiyen düzenlenen sözleşmeler geçerli ise de, buna mirasbırakanın katılımı ya da izni aranmıştır.

Bir an için eldeki davaya konu sözleşmenin T.M.K.nun 678.maddesi kapsamında olduğu düşünülse dahi, bu halde de, murisin sözleşmeye katılmadığı ve onay da vermediği anlaşıldığından, bu yönden de geçerli kabul edilemeyecektir. Geçersiz sözleşmeye dayalı tescil isteminin kabul edilmiş olması doğru değildir.

DAVA : Taraflar arasındaki “tapu iptal ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Beykoz 2. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 2.11.2009 gün ve 2007/320 E-2009/284 K sayılı kararın incelenmesinin davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 22.3.2010 gün ve 2010/2431-3106 Sayılı ilamı ile;

( … Dava, 14.9.2001 tarihli adi yazılı düzenlenmiş “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi” başlıklı belgeye dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı, sözleşmenin biçim koşuluna uygun olarak düzenlenmediğini, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava kabul edilmiştir. Hükmü, davalı temyiz etmiştir.

Borçlar Kanununda kural olarak sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır.

Gerçekten B.K.nun 11/1.maddesi uyarınca “akdin sıhhati konusunda kanunda sarahat olmadıkça hiçbir şekle tabi değildir”.

Fakat kanun taraflardan birinin veya her ikisinin bazen de üçüncü kişilerin yahut kamunun menfaatini korumayı, hukuki güvenceyi sağlamayı amaçlamışsa şekil zorunluluğu getirebilir. Kanun şekli bazen geçerlilik şartı, bazen de ispat şartı olarak arar.

Şayet şekil, geçerlilik ( sıhhat ) şartı olarak aranmışsa bu şarta uyulmadan yapılan sözleşme geçerli sonuç meydana getirmeyeceğinden ifası istenemez.

Borçlar Kanununun 213.maddesine göre “gayrimenkul satımı muteber olmak için resmi senede raptedilmek şarttır.”

Yasanın m.22/1’deki “bir akdin ilerde inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteberdir” hükmü uyarınca eğer kanun ileride yapılacak akdi bir şekle bağlı kılmışsa ( taşınmaz satışını ) Borçlar Kanununun 22/2.maddesinde ifade edildiği üzere ön sözleşmenin ( taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ) de şekle uyularak yapılması zorunludur.

Diğer taraftan 1512 Sayılı Noterlik Kanununun noterlerin yapacağı işleri düzenleyen 60.maddesinin 3.fıkrası ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin “düzenleme şekilde yapılmasını” zorunlu kılan 89. maddesi taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini yapma görevini noterlere vermiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, noterde düzenlenen resmi senet; resmi bir memur tarafından hazırlanarak taraflar huzurunda okunup imzalanarak ve resmi memurca ( noter tarafından ) mühür ve imza ile onaylanan sözleşmedir. 7.10.1953 tarihli ve 8/7 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında vurgulandığı üzere resmi şekilde maksat tarafların hakiki iradelerini tam olarak görevli memur huzurunda ( noterde ) beyan etmeleridir. Aksi halde yasanın öngördüğü şekle uyulmadan yapılan bir sözleşmeye dayanılarak vaat alacaklısı tarafından tescil isteminde bulunulamaz.

Mahkemece yapılan bu saptamalara göre davacının tescil istemine ilişkin talebin reddi, 2. kademedeki isteğin değerlendirilmesi yerine orta yerde biçimine uygun düzenlenmiş bir sözleşme varmış gibi tescil talebinin kabulü doğru olmamıştır… ),

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

H.G.K.nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Davacı vekili; davacı ile davalının kardeş olduklarını, davalının annelerinden davalıya intikal edecek olan 40 parseldeki miras payının tamamını 10.000 YTL karşılığında davacıya satmayı vaad ve taahhüt ettiğini, aralarında 14.9.2001 tarihli sözleşme yapıp satış bedelinin tamamının da tahsil edildiğini, ancak davalının ortaklığın giderilmesi davası açtığını, davalı kardeşinin miras payının tamamının davacı adına tesciline, aksi halde satış bedeli olan 10.000 YTL ile birlikte ödeme tarihinden itibaren geçerli olmak üzere zarar ve ziyanın tespiti ve en yüksek banka faiz oranında tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; davacı ile davalının kardeş oldukları, yapılan satış vaadi sözleşmesinin mirasçılar arasında yapılması sebebiyle adi şekilde yapılmasının satış vaadinin geçerliliğini etkilemeyeceğini MK 677/1.maddesince bu durumun açıkçavurgulandığı, keza mirasçılar arasında yapılması sebebiyle tescili için iştirak halinin çözülmesine de gerek bulunmadığı ayrıca mirasçı olarak sadece davalı ile davacının mirasçı oldukları başka mirasçının da bulunmadığı gerekçeleri ile davacının tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Özel Dairece; “…yasanın öngördüğü şekle uyulmadan yapılan bir sözleşmeye dayanılarak vaat alacaklısı tarafından tescil isteminde bulunulamayacağı; mahkemece, davacının tescil istemine ilişkin talebin reddi ile 2. kademedeki isteğin değerlendirilmesi gerekirken, aksine düşünceyle orta yerde biçimine uygun düzenlenmiş bir sözleşme varmış gibi tescil talebinin kabulünün doğru olmadığı” gerekçesiyle, karar bozulmuştur.

Yerel Mahkemece; önceki gerekçeler tekrarlanarak direnme kararı verilmiştir.

Uyuşmazlık, kardeş olan taraflar arasında adi şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki; 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu ( T.M.K.’nun; 677.maddesinde: “…Terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.

Bir mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı böyle bir sözleşmenin geçerliliği, noterlikçe düzenlenmesine bağlıdır. Sözleşme bu kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez; sadece paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkını sağlar.” hükmü yer almakta; 678.maddesinde ise; “mirasbırakanın katılması veya izni olmaksızın bir mirasçının henüz açılmamış bir miras hakkında diğer mirasçılar veya 3. bir kişi ile yapacağı sözleşmeler geçerli değildir. Böyle bir sözleşme gereğince yerine getirilmiş olan edimlerin geri verilmesi istenebilir…” denilmektedir.

818 Sayılı Borçlar Kanunu ( B.K.’nda kural olarak sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır.

Kanun şekli bazen geçerlilik şartı, bazen de ispat şartı olarak aramaktadır.

Şayet şekil, geçerlilik ( sıhhat ) şartı olarak aranmışsa bu şarta uyulmadan yapılan sözleşme geçerli sonuç meydana getirmeyeceğinden ifası istenemez.

818 Sayılı Borçlar Kanununun 213. maddesine göre; “Gayrimenkul satımı muteber olmak için resmi senede raptedilmek şarttır”. Diğer taraftan, aynı Kanunun “Akit Yapmak Vaadi” başlıklı 22.maddesinde: “Bir akdin ilerde inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteberdir. Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeğe tabi kıldığı takdirde, bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur.” hükmüne yer verilmiştir.

Bu hükme göre, bir akdin ilerde inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteber olduğundan, eğer kanun ileride yapılacak akdi bir şekle bağlı kılmışsa ( taşınmaz satışını ), maddenin 2. fıkrasında ifade edildiği üzere ön sözleşmenin ( taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ) de şekle uyularak yapılması zorunludur.

Diğer taraftan 1512 Sayılı Noterlik Kanununun noterlerin yapacağı işleri düzenleyen 60.maddesinin 3.fıkrası ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin “düzenleme şekilde yapılmasını” zorunlu kılan 89.maddesi taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini yapma görevini noterlere vermiştir.

7.10.1953 tarihli ve 8/7 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında vurgulandığı üzere resmi şekilden maksat tarafların hakiki iradelerini tam olarak görevli memur huzurunda ( noterde ) beyan etmeleridir.

Öyle ise, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin kanunun aradığı resmi şekle uygun yapılması geçerlilik koşuludur.

Somut olaya gelince;

Kardeş olan taraflar arasında 14.9.2001 tarihinde ( adi şekilde ) gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, miras bırakanlarının ise 17.7.2002 tarihinde öldüğü, adiyen düzenlenmiş sözleşmede her iki tarafın imzasının bulunduğu görülmektedir.

Mirasçı olan taraflar, henüz doğmamış miras haklarının devri konusunda sözleşme düzenlemişler ve satış vaadi olduğunu belirtilmişlerdir.

O halde, tarafların iradesinin satış vaadi sözleşmesi olduğunda kuşku yoktur.

Yukarıda açıklanan düzenlemeler göz önüne alındığında taraflar arasındaki sözleşmenin mirasçılar arasındaki sözleşmeleri düzenleyen T.M.K.nun 677.maddesine göre geçerli olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur. Aynı “Kanunun Mirasın Açılmasından Önce Yapılan Sözleşmelere” ilişkin hüküm içeren 678.maddesine göre; mirasbırakanın katılması veya izni olmaksızın bir mirasçının henüz açılmamış bir miras hakkında diğer mirasçılar veya 3. bir kişi ile yapacağı sözleşmeler geçerli değildir. Böyle bir sözleşme gereğince yerine getirilmiş olan edimlerin geri verilmesi istenebilir. Buna göre, adiyen düzenlenen sözleşmeler geçerli ise de, buna mirasbırakanın katılımı ya da izni aranmıştır.

Bir an için eldeki davaya konu sözleşmenin T.M.K.nun 678.maddesi kapsamında olduğu düşünülse dahi, bu halde de, murisin sözleşmeye katılmadığı ve onay da vermediği anlaşıldığından, bu yönden de geçerli kabul edilemeyecektir.

O halde, mahkemece gerek yukarda ve gerekse bozma ilamında açıklanan hususlar göz ardı edilerek geçersiz sözleşmeye dayalı tescil isteminin kabul edilmiş olması doğru değildir.

Bu nedenle, H.G.K.’nca da yukarda açıklanan ilave sebeplerle benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup; direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında yer alan nedenler yanında, yukarda açıklanan ilave nedenlerden dolayı bozulmasına, 08.06.2011 gününde oybirliği ile karar verildi.

Share
Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.
Free WordPress Themes - Download High-quality Templates