İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2010/6-659

K. 2010/682

T. 22.12.2010

• İŞYERİ İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE ( Davacının Kira Sözleşmesinde Kiralayan Olarak Adının Geçmediği Ancak Davalı Kiracının Davacı Tarafından Kendisine Gönderilen İhtar Başka Dava ve Diğer İşlemlerde Davacının Kiralayan Sıfatına İtiraz Etmediği - Davacının Kiralayan Sıfatının Kabulü Gerektiği )

• KİRALAYAN SIFATI ( Davacının Kira Sözleşmesinde Kiralayan Olarak Adının Geçmediği Ancak Davalı Kiracının Davacı Tarafından Kendisine Gönderilen İhtar Başka Dava ve Diğer İşlemlerde Davacının Kiralayan Sıfatına İtiraz Etmediği - Tahliye Davasında Davacının Kiralayan Olarak Kabul Edileceği )

• KİRACININ ADI KİRA SÖZLEŞMESİNDE YER ALMAYAN DAVACININ KİRALAYAN SIFATINA İTİRAZI ( Dava Öncesinde Davalının Davacının Kendisi İle Yapmış Olduğu İşlemlerde Kiralayan Sıfatına İtiraz Etmediği - Tahliye Davasında Davacının Kiralayan Olarak Kabul Edileceği )

6570/m.7/c

ÖZET : Dava, kira sözleşmesinin feshi ve işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Davacının kira sözleşmesinde yer almasa da taraflar arasında daha önce başka nedenlerle görülen dava ve çekilen ihtarlarda kiralayan olarak yer aldığı davalının da kiralayan sıfatına itiraz etmediği anlaşılmaktadır. Bu durumda davacının kira sözleşmesinin kiralayanları yanında kiralayan olduğunun kabulü gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki “kira sözleşmesinin feshi ve tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kadıköy 1. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 18.11.2008 gün ve 2008/172 E., 2008/1359 K. sayılı kararın incelenmesinin davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 20.10.2009 gün ve 2009/7893 E., 2009/8653 K. sayılı ilamı ile;

( ... Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup, mahkemece istemin reddi üzerine hüküm davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dilekçesiyle; davacılardan H. B.'ün taşınmaza ihtiyacı bulunduğunu belirterek davalının tahliyesini istemiş, davalı ise ihtiyaçlı Hüseyin'in taşınmazın ne kiralayanı nede maliki olmadığını bildirerek davanın reddini savunmuş, mahkemece ihtiyaçlı H.'in kiralayan ve malik olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki 01.02.2002 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesinin kiralayanları F. Ç. ile V. B., kiracısı ile davalı Ş. N.'dır. Dava H. B.'ün işyeri ihtiyacı nedeniyle açılmıştır. İhtiyaçlı Hüseyin kira sözleşmesine göre kiralayan olmadığı gibi taşınmazın maliki ya da kiralayanlarından birinin 6570 Sayılı Kanunun 7/c maddesi kapsamındaki yakınlarından biri de değildir. Mahkemece dava bu nedenle reddedilmiştir. Davacı vekili ihtiyaçlı Hüseyin'in ismi kira sözleşmesinde yer almasa da taraflar arasında daha önce başka nedenlerle görülen dava ve çekilen ihtarlarda kiralayan olarak yer aldığı davalının da kiralayan sıfatına itiraz etmediği için artık ihtiyaçlı Hüseyin'in kiralayan sıfatının yargı kararlarıyla sabit olduğunu savunmuştur. Geri çevirme kararı üzerine getirtilen Kadıköy 4.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2005/1640 Esas, 2006/441 Karar nolu dosyasının akde aykırılık nedeniyle tahliye istemini içerdiği, davayı kira sözleşmesinin kiralayanları Ferda ve Volkan yanında ayrıca ihtiyaçlı Hüseyin'in birlikte açtığı, davanın akde aykırılık oluşmadığı gerekçesiyle esastan reddedildiği, davalının husumet itirazında bulunmadığı, bu davaya temel teşkil eden delil tespitinin de üç davacı tarafından birlikte yaptırıldığı, akde aykırılığın giderilmesine yönelik ihtarların da yine üç davacı tarafından birlikte çekildiği, davalının da karşı ihtarını üç davacıya birlikte gönderdiği, Kadıköy 5.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2005/543 Esas, 2005/1130 Karar no'lu dosyasının kira tespit davası olup yine Ferda, Volkan ve Hüseyin tarafından birlikte açıldığı, davalının husumet itirazında bulunmadığı, yargılama neticesinde davanın kısmen kabulüne karar verildiği ve kararın bu şekilde kesinleştiği, Bakırköy 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2006/111 Değişik İş sayılı dosyasının ise tevdi mahalli tayini talebini içerdiği, davalı kiracı tarafından üç davacıya karşı birlikte açıldığı ve yargılama sonucunda talebin kabul edilerek kira bedelinin her üç davacı adına ayrı ayrı açılacak hesaba ödenmesine karar verildiği, esasen kira bedellerinin de davalı kiracı tarafından üç davacı adına ayrı ayrı gönderildiği veya ödendiği, dava öncesi çekilen ihtarların da yine üç davacı tarafından birlikte gönderildiği 16.03.2006 tarihinde onanarak kesinleşen kira tesbiti davasını birlikte açtıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra meydana gelen olaylar ve ilişkiler sonunda Hüseyin'in kira sözleşmesinin kiralayanları Ferda ve Volkan yanında kiralayan olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece ihtiyaçlı Hüseyin'in kiralayan olduğu kabul edilerek ihtiyaç iddiasının incelenip davanın esası hakkında bir karar vermek gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir… ),

Gerekçesiyle oyçokluğu ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Dava, kira sözleşmesinin feshi ve işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

Davacılar vekili, davacılardan Hüseyin'in yapmak istediği iş nedeniyle kiralanana ihtiyacı olduğunu, diğer davacıların bu ihtiyaç talebine muvafakatları bulunduğunu beyanla taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin feshi ile davalı kiracının işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralanandan tahliyesini istemiştir.

Davalı kiracı, ihtiyaçlı olduğu iddia edilen davacının, kiralananın maliki olmadığı gibi kira sözleşmesinin tarafı da olmadığından kiralayan sıfatının bulunmadığını, kiralayan olmayan kişinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılamayacağını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Yerel mahkemenin, ihtiyaçlı Hüseyin'in taşınmazın maliki yada kiralayanı olmadığı gibi malikin eşi veya çocuğu da olmadığı, bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının dinlenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine dair verdiği karar davacılar vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece yukarıda belirtilen gerekçe ile oyçokluğuyla bozulmuştur.

Yerel mahkemece, gerekçe genişletilmek ve karşı oya atıf yapılmak suretiyle önceki kararda direnilmesine karar verilmiş; hükmü davacılar vekili temyiz etmiştir.

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, davacılardan Hüseyin'in kiralayan olarak kabul edilip edilemeyeceği ve buna bağlı olarak da ihtiyaç iddiasının dinlenip dinlenemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin ve kiralayan sıfatının açıklanmasında yarar bulunmaktadır.

Bilindiği üzere kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

Hemen belirtilmelidir ki, kiralayan ve mal sahipliği sıfatlarının aynı kişide toplanması zorunluluğu yoktur. 6570 Sayılı Kanunda mülkiyet değil, akit esası kabul edilmiş, bu husus Hukuk Genel Kurulu’nun 07.11.1962 gün ve 6/8 E., 61 K. sayılı kararında da benimsenmiştir.

Başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi mümkün ve buna ilişkin sözleşme hukuken geçerli olduğundan kiralayanın mal sahibi olma zorunluluğu yoktur. Eş söyleyişle, mal sahibinin tarafı durumunda bulunmadığı bir kira sözleşmesi yapılabilir ve kural olarak o sözleşmeden doğan hak ve borçlar, sözleşmenin taraflarına ait olur.

Kira sözleşmesi kural olarak şekle tabi değildir. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunda kira sözleşmesi için şekil şartı öngörülmemiştir. Buna göre, sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü olarak da kurulabilir. Ancak bazı özel yasalarda kira sözleşmesinin ne şekilde yapılacağı belirtilmiştir. Örneğin, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu; 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanunu; 5846 sayılı Fikir Ve Sanat Eserleri Kanunu; 2920 sayılı Sivil Havacılık Kanunu ve Vakıflar Kanununa göre kira sözleşmelerinin mutlaka yazılı veya noterde yapılmış olması gerekmektedir.

Davanın yasal dayanağını oluşturan 6570 Sayılı Yasanın 7/b ve c maddeleri uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiralayana aittir.

Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği 6570 Sayılı Yasanın 7/b ve c maddelerinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiralayan veya kiralayan durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin ve çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacı için dava açabilir. Kiralayan durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Maddede açıkça sayılan bu kişiler dışındaki kimselerin işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açması mümkün değildir, Hukuk Genel Kurulu’nun 07.06.1978 gün ve 6-9 sayılı kararında da bu hususa yer verilmiştir. Kiralayan birden fazla ise mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle birlikte dava açmaları gerekir.

Davacının kiralayan sıfatına karşı çıkılması halinde, kiralayan durumunda olduğunun davacı tarafından kanıtlanması gerekir.

Somut olayda; davacılardan Volkan'ın tapu maliki, Ferda'nın intifa hakkı sahibi olduğu, her ikisinin kira sözleşmesinin tarafı ve kiralayan oldukları, Hüseyin'in ise tapu maliki olmadığı gibi diğer iki davacının eşi veya çocuğu olmadığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında davacılardan Hüseyin'in kiralayan sıfatına haiz olup olmadığı hususunun değerlendirilmesi gerekmektedir.

Bu doğrultuda somut uyuşmazlığın incelenmesinde; her üç davacı tarafından açılan ve kabulüne karar verilen kira bedelinin tespiti ile reddine karar verilen akde aykırılık sebebiyle tahliye davalarına ilişkin kararların kesinleştiği, bu davalarda davalı kiracının davacıların sıfatlarına itiraz etmediği gibi davalının bu davalar nedeniyle keşide ettiği cevabi ihtarnamelerinde her üç davacıyı muhatap göstererek, sıfatlarına karşı çıkmadan cevap verdiği anlaşılmaktadır. Öte yandan davalı kiracının her üç davacı adına konutta teslim koşuluyla gönderdiği kira parasının alınmadığı gerekçesiyle yine üç davacıya karşı tevdi mahalli tayini istediği, talebinin kabulü ile kira bedelinin üç davacı adına yatırıldığı açıktır.

Görüldüğü üzere davalı, direnmeye konu davada davacı Hüseyin'in kiralayan sıfatına karşı çıkmakta ise de, taraflar arasında daha önce görülüp, kesinleşen davalarda anılan davacının kiralayan sıfatına itiraz etmemiş ve kira bedelini bu davacı adına da yatırmıştır. Bu açık durum karşısında, davalı tarafından davacının şekle tabi olmayan kira sözleşmesinin tarafı olduğunun zımni olarak kabul edildiğinde kuşku bulunmamaktadır.

Hal böyle olunca, kira sözleşmesinin yazılı olarak düzenlenme zorunluluğu bulunmamasına ve kira parasının davalı kiracı tarafından anılan davacı adına da yatırılmış olmasına göre davalı ile davacı arasında kira ilişkisinin kurulduğunun ve sonuçta davacının kiralayan sıfatı ile kira sözleşmesinin tarafı olduğunun kabulü gerekir.

Bu durumda kiralayan sıfatının varlığı kabul edilen davacı Hüseyin'in kendi işyeri ihtiyacından bahisle tahliye istemeye hakkı vardır.

Açıklanan nedenlerle, mahkemece davacılardan Hüseyin'in diğer davacılarla birlikte kiralayan sıfatının bulunduğunun kabulü ile işyeri ihtiyacı iddiasının incelenmesi ve davasının esastan sonuca bağlanması gerekirken, bu davacı yönünden davanın reddedilmiş olması doğru değildir.

O halde, yerel mahkemece aynı yönlere işaret eden ve Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken davanın reddine ilişkin önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda belirtilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, 22.12.2010 gününde oyçokluğu ile karar verildi.